מהי הערת אזהרה בטאבו
רישום הערת אזהרה בטאבו מתבצע כדי להפוך התחייבות של בעל המקרקעין או בעל זכות במקרקעין, לפומבית. הערת אזהרה יכולה ש להירשם לטובת עשיית עסקה, או לטובת הימנעות מעשיית עסקה, כמו למשל מכירת הנכס או הזכויות בו, השכרתו לטווח ארוך (שכן השכרה לפרק זמן קצר מחמש שנים אינה מחייבת רישום), התחייבות להעברה ללא תמורה, ועוד.
פומביות רישום הערת האזהרה בטאבו, מהווה אזהרה "כולי עלמא" שקיימת התחייבות של בעל הנכס, או של בעל זכויות בנכס, לעשיית עסקה עתידית, או הימנעות מאחת כזאת. מכאן, שרישום הערה מאוחרת הסותרת את תוכן ההערה שנרשמה בטאבו, לא אפשרית. מטרת הרישום יכולה למנוע בזבוז משאבים, זמן, ובעיקר עוגמת נפש, בכך שמציירת מעין זכות קניינית שיש לרושם ההערה בנכס.
עיקול הנובע מהליכי הוצאה לפועל כנגד חייב בעל מקרקעין
במצב שבו לחייב, שנפתח כנגדו תיק בהוצאה לפעול, ולאחר שהחייב אינו פורע את החוב, ניתן, באמצעות הליכי הוצאה לפעול, להשית עיקול על מקרקעין, בבעלותו של החייב, או שלחייב יש זכויות באותם המקרקעין, לרבות זכויות המגיעות לו, כתוצאה מרישום הערת אזהרה.
העיקול המוטל על החייב, מאלץ אותו לפעול לטובת פירעון החוב תוך זמן מוגדר, שמא ניתן יהיה לפעול כנגד המקרקעין שעוקלו, למכור את הנכס, ולהיפרע מכספי המכירה. במצב שבו המקרקעין אינו רשום על שם החייב, אלא רשומה לטובתו הערת אזהרה בטאבו למשל, רשאי הנושה לפנות לבית המשפט בכדי שזה יעניק צו המצהיר על החייב כבעלים בפועל של הנכס, בכדי שיוכל הנושה לפעול בהליך המתואר, ולממש את הנכס לטובת פירעון חובו.
עיקול שהוטל מצד הוצאה לפועל על מקרקעין, טרם רישום הערת אזהרה בטאבו גובר על זכויות הזכאי להערת האזהרה. כלומר, מאחר והעיקול קודם לרישום ההערה, הנושה של החייב רשאי לפעול בנכס כרצונו, על אף הערה האזהרה שנרשמה לטובת צד שלישי.
מתי ניתן לבטל את העיקול הרשום על הערת האזהרה?
עיקול על מקרקעין של חייב בהוצאה לפעול, יבוטל ויימחק מהטאבו, כתוצאה מחוסר פעולה מצד הזוכה, כלומר, אי מימוש העיקול, אם עברו שלוש שנים מהיום שבו הוטל העיקול, אם לא הוגשה בקשה למכירת הנכס עליו הוטל העיקול. לפני ההחלטה על ביטול העיקול, על הרשם לאפשר לנוגעים בדבר, החייב והנושה, לטעון את טענותיהם בפניו. לאחר שיבטל הרשם את העיקול, יימחק הרישום מהטאבו, ויוכל בעל המקרקעין, לחזור ולבצע בו פעולות כראות עיניו.
הליך רישום הערת אזהרה בטאבו, הקודמת לעיקול
כאמור, הערת האזהרה שנרשמת במרשם המקרקעין, מטרתה ליידע על זכויות הזכאי בנכס, בציבור.
אלא, שכוחה של הערה זו יפה גם כלפי הליכי הוצאה לפועל. ס' 127(ב) לחוק המקרקעין אומר שכאשר מתבצע רישום של הערת אזהרה בטאבו, ולאחריו מוטל עיקול על אותו הנכס, או על זכות מסויימת בנכס, לרבות צו לקבלת נכסים במסגרת הליך פשיטת רגל או חדלות פירעון, שעה שלא נמחקה ההערה, והיא עדיין עומד בעינה, אין זה אפשרי לפגוע בזכויות הזכאי, הנובעות כתוצאה מההתחייבות שהולידה את ההערה.
לכן, רישום הערת האזהרה בטאבו מספקת מעין כרית ביטחון לזכאי, כנגד הליכי הוצאה לפועל עתידיים כנגד החייב. בפרט, טענה לביטול הערת אזהרה שמקורה בעסקת מכר, עקב פשיטת רגל הבעלים, יכולה לעמוד נגד ההתחייבות, מאחר וההערה מייחדת את הנכס ראשית כל לבעליה, כלומר לזכאי, ובכך למעשה מעמידה אותו לפני כל הנושים, ומעניקה לו עדיפות.
סיכום
על אף היתרונות הרבים שניתן למנות לטובת רישום הערת האזהרה בטאבו, ואף החובה העולה מהפסיקה לרשום אותה, לעיתים הליכים הפועלים במקביל להליך הרכישה, עלולים, בעת מרוץ הרישום, להקדים את הזכאי, ולהביא לביטול הזכויות המגיעות לו. לכן, יש לבצע בדיקה קפדנית טרם כניסה להליך כה מורכב.
