צרו קשר ואנו נוציא אתכם לדרך חדשה

רוב האנשים משכירים דירה בשלב כזה או אחר במהלך חייהם. חלק עושים זאת מטעמים כלכליים – אין התחייבויות כלפי משכנתא וריביות גבוהות ובעלי הדירה בכל מקרה לוקחים אחריות על תיקון ליקויים או נזקים שנגרמים כתוצאה מבלאי הדירה. וחלק עושים זאת בהתאם לשלבי חיים מסוימים כמו למשל מגורים זמניים בדירת סטודנטים או עם שותפים. יחד עם זאת, כתנאי למגורים בדירה, כל שוכר חותם על הסכם שכירות מול בעלי הדירה, שמעגן את "כללי הבית" ומפרט למעשה את תחומי אחריות השוכר והמשכיר, את תכולת הדירה, תקופת השכירות וסכום השכירות שנקבעו מראש.

פרופיל-עורך-דין-מסקביץ

עו"ד בארי מיסקביץ'

משכירי הדירות, חייבים להיות זהירים ביותר: עליהם לנסח מסמך משפטי מסודר באמצעות עורך דין השכרת דירה שמתאים לנסיבות ואורח החיים הספציפי של הדירה וללא כל קשר למסמכי דירות של אחרים. הדבר יוצר פערים במידת מה בין הסכמי שכירות של דירות שונות, שהחותמים עלולים לנצל ולייצר באמצעותם מניפולציה. כך למשל, שוכר שניצל את העובדה כי לא חויב לצבוע ולסתום חורי קדיחה ומסמרים בטרם עזיבתו, הותיר את הדירה לדייר שאחריו במצב מוזנח ובלתי מתוחזק שגרם לבעל הבית לשלם מיוזמתו בעבור התיקונים והצביעה. או במקרה אחר, מחסן של דירה שהוזכר בהסכם ואף התיר לשוכרים להשתמש בו, אך לא פירט מה חזקת בעל הדירה לגביו וכך יצא שהמחסן הלך והתמלא בעוד ועוד תכולה, עד שלא יכול היה השוכר להשתמש במחסן לאפסון חפציו כלל.

 

לא מתפנה. מה תעשה?

מה קורה כאשר שוכר מסוים מסרב לפנות את הדירה שבה התגורר? מדובר בתופעה יחסית שכיחה שבה השוכר "מתיישב" בנכס ומסרב לצאת ממנו, מה שגורם למשכיר הדירה לנזק משמעותי הן מבחינה כלכלית והן מבחינה של פיקוח ובקרה על המתרחש בדירה. הסיבות לכך ששוכר מסרב לצאת מהנכס יכולות להיות רבות: סכסוך מתמשך עם בעל הדירה ורצון "לנקום" בו, חוסר נכונות לעזוב את הדירה בתום החוזה או כתוצאה מאי עמידה בתשלומים ואפילו רצון להשתלט על הנכס ולבטל כל סמכות של המשכיר עליה.

החוק ומערכת המשפט לא מתירים למשכירים לפנות שוכרים מהדירות באופן עצמאי ועליהם לפנות לערכאות המשפטיות באמצעות עורך דין נדל"ן. אלא שגם כאשר ניתן בסופו של דבר צו משפטי המורה לשוכר לפנות את הנכס, מגלים לצערם משכירי דירות רבים על הרס וחורבן מוחלטים בדירה, לרבות ניפוץ הקירות, התקרה או הרצפה, חיתוך של צינורות מים וחשמל, עקירה של שקעים ומתגי תאורה ועוד. החוק מנסה מאוד להתחשב בדיירים השוכרים ואף נוטה לטובתם בנושא פינוי הנכס, בעיקר אם הם מוגדרים כ"מוגבלים באמצעים" או מצויים כעת בהליך של פשיטת רגל. החוק ומערכת המשפט רואים בשוכר בכל מקרה כצד החלש הזקוק להגנה, מה שפעמים רבות מתברר כחוסר איזון טבעי בין הצדדים ומכניס לתמונה את עורך הדין. 

הגנת הרכוש של הצד המשכיר

הסכם השכירות חייב לכלול בתוכו פירוט מלא של כלל הדברים שנמצאים בדירה לרבות מזגנים, ארונות וכמובן ריהוט, אם קיים. היות ותכולת דירות יכולה להיעלם באמצעים מדהימים ובקלות רבה, מומלץ ואף רצוי מאוד לקחת בחשבון שכל ניסוח של מסמך "סטנדרטי" – פורמט אחיד וקבוע המסדיר את השכירות, עלול להשמיט את פירוט התכולה ולפגוע כתוצא מכך במשכיר וברכושו ואף לייצר לו הוצאות כבדות יותר ובלתי צפויות בעתיד, מאשר אלו שהיה סובל אילולא היה משכיר את הדירה שבבעלותו לאדם זר ובלתי צפוי. כדי שלעולם יהיו לצד המשכיר בטחונות ראויים, מומלץ לנסח הסכם מסודר ומקצועי אצל עורך דין מומחה למקרקעין שיעגן באופן מפורש ונקודתי את מה שחשוב לצד המשכיר להגן עליו.

 

הזכויות של השוכר

מדובר ממבט ראשון ובאופן טבעי בצד שנחשב ל"פגיע" יותר בעסקה, שכן השוכר כפוף לתנאי המשכיר, זקוק לאישורו בנוגע לביצוע דברים מסוימים בבית (כמו למשל הוספת גגון במרפסת או תיקון רעפים) ומשלם בשל השכירות. על כן השוכר מעוניין להבטיח את זכויותיו ולהבין מה עליו לעשות אם גרם חלילה נזק כלשהו לדירה (למשל – כלב של השוכר ששרט קשות את דלת הבית), או מהו ההסדר הביטוחי והנזיקי של הנכס במידה ובלאי הדירה או כוחות הטבע גרמו לנזק בכוחות עצמם (כמו למשל רטיבות ועובש). כמו כן שוכרים מנוסים המשתמשים בייעוץ משפטי מאת עורך דין בקיא בתחום, יודעים היטב שעליהם לוודא כבר בטרם החתימה על החוזה מהם הרישיונות והזכויות של הדייר בדירה וכיצד עליו לתפעל מערכות מסוימות בתוך הבית וכיצד להשאיר את המקום בסיום תקופת השכירות.

עולם נדל"ני משתנה

שוק הדירות בישראל עובר בימים אלה מהפיכות רבות הנוגעות לאפשרויות המגורים השונות ולרמות שונות של שכירויות. כך למשל, רבים נוהגים בחודשי הקיץ "לסבלט" את הדירה – כלומר להשכיר אותה באופן זמני (למספר ימים ועד לחודש או חודשיים) לדייר אחר מטעמם האישי בלבד ומבלי לעדכן בחלק מהמקרים את בעל הדירה. הדבר יוצר בראש ובראשונה מצב של הפרת האמון שרוכש המשכיר כלפי הדייר ובנוסף עלול לגרום לנזקים חמורים לדירה עצמה או המסבלט ומתוך חוסר מודעות לחוזה הדירה החתום. כך קרה למשל לאור, בעלת דירה מראש העין שגילתה כי בדירה המושכרת שלה שוהה צעירה שהיא איננה המשכירה עצמה, שגרמה בטעות בזמן שהותה להרס של חלון ההזזה הענק בבית. כתוצאה מכך אור פנתה אל הדיירת וביקשה ממנה לסיים את שהותה בדירה, אך לא לפני שתשתתף עמה בהוצאות על תיקון החלון. בית המשפט דחה את הטענות של אור בשל העובדה כי לא קיים כל סעיף שמסדיר חוקית את עניין הסבלט בחוזה שערכה מול הדיירת וכי כל עוד היא אכן תישא בהשתתפות בתיקון החלון, היא רשאית להמשיך ולגור בדירה ואין לדרוש ממנה לעזוב.

אך לא רק סאבלטים ידועים כמגמה של שינוי בשוק הדירות. לאחרונה דווחו מקרים רבים בהם שוכרים ניצלו את הדירה למטרות נוספות כמו למשל להשכרת חלל עבודה משותף (כאשר אנשים בעלי מקצועות חופשיים מגיעים לעבוד בדירה המושכרת ומשלמים דמי השתתפות שעתיים לשוכר) ואפילו מקרה מפורסם שבו דיירת הסבה את דירתה לבית מגורים לאינספור חיות החיות בצפיפות ובהזנחה קשה, עד ששכנה גילתה על כך והתלוננה. שינויים כאלו ואחרים המתרחשים בעולם הנדל"ן מתבצעים חדשות לבקרים וכתוצאה מכך ישנו צורך אמיתי בריענון נוסח הסכם השכירות, גם אם משתמש המשכיר באותו המסמך כבר שנים ארוכות.

חשוב לשמור על ההסכם רלוונטי ומעודכן בהתאם לרוח התקופה וכן לערוך מפעם לפעם ביקור קטן בנכס על מנת לוודא את תקינותו ושימושו את השוכר או השוכרים שחתמו מולו בלבד. יש להיעזר בעורך דין בקיא ועתיר ידע שיוסיף עריכות מתאימות להסכם השכירות ויוכל להתאים אותו על סמך המצב הנוכחי של הדירות כיום. גם השוכרים עצמם מוטב יהיה אם יסתייעו בעורך דין שכירות דירה לגבי התנאים הקבועים בהסכם. ושכל אחד מן הצדדים יקבל תיווך, ייעוץ וייצוג שיכוונו אותו כיצד לנהוג במצבים שכאלה.

 

צרו קשר ואנו נדאג לכם לעסקת המקרקעין הטובה ביותר!

עורך דין השכרת דירה
Sending
User Rating 5 (4 votes)

השארת תגובה