Проверка Контракта Аренды

Вы нашли подходящую квартиру для аренды, и нужно подписать контракт. Стоп! Не торопитесь с его подписанием!

Обратите  внимание вот на что: включил ли арендодатель в контракт все необходимые по закону разделы, не ставит ли он вам ловушки?

Нередко многие люди не полностью читают контракт, пробегают его глазами, не задерживаясь на деталях и не вчитываясь в него. Конечно, юридическая терминология не так проста для понимания неподготовленного читателя. Но именно в этом и кроются определенные юридические ловушки:

вы самостоятельно и невнимательно прочитали контракт и подписали его, не сомневаясь в том, что это стандартный текст контракта аренды. Но контракт может содержать такие формулировки отдельных пунктов, и в этом не будет ничего незаконного, что вы не сможете иметь юридическое право в случае  непредвиденных ситуаций

• на возмещение убытков, или
• ремонт, или
• досрочное расторжение контракта без его оплаты до конца срока,
• или выполнение других договоренностей, которые хозяин квартиры вам обещал устно.

 

Устные договоренности никакой юридической силы не имеют – только подписанный обеими сторонами контракт. 

Поэтому перед подписанием документа желательно дать его  на проверку опытному адвокату, чтобы не сомневаться, что

• контракт содержит все необходимые разделы, и что
• они сформулированы четко, ясно, в соответствие с законом и с учетом ваших интересов. Именно ваших!

Дело в том, что обычно Арендодатель тоже пользуется услугами адвоката по аренде квартир, и это правильно! Но это адвокат второй стороны, который в первую очередь защищает его, арендодателя, интересы, которые совсем не совпадают с интересами арендатора.

Поэтому вы тоже должны действовать профессионально, т.е. надежнее всего — через адвоката.

Только проверка контракта аренды в юридической фирме с богатым опытом и знаниями сможет дать вам подтверждение того, что контракт аренды законный, правильный, т.е. в полной мере поддерживает ваши права в качестве арендатора.

Это обеспечит вам спокойствие на протяжении всего периода аренды.

 

Какие сведения обязательно должен содержать  контракт аренды.

Контракт аренды, который вы получите, должен включать в себя

• сведение о том, с какой целью может использоваться помещение (только для жилья или с другими – надо указать, с какими – целями),
• список  имущества в квартире и его состояние,
• перечень существующих систем, инфраструктуры и их  техническое состояние,
• сумма ежемесячного платежа и способ оплаты,
• запрет/разрешение на наличие в квартире домашних животных,
• обязательства по уборке квартиры и ремонту со стороны арендодателя, а также
• все ограничения и штрафные санкции, которые будут применяться к арендатору, если он не будет выполнять свои обязательства в соответствие с контрактом,
• права и обязанности арендодателя,
• права и обязанности арендатора.
• условия, которые арендатор обязан соблюдать, например, вернуть квартиру в том же состоянии, в каком она была получена. Если квартира была отремонтированная, без дефектов и повреждений имущества, то в таком же состоянии она должна быть и к окончанию срока контракта. А если за время контракта состояние квартиры или имущества ухудшилось, то должен ли арендатор его восстановить/отремонтировать, в какие сроки, или он просто компенсирует деньгами. Но тогда кто определит размер компенсации и т.д.

На самом деле есть много тонкостей и нюансов, которые в каждом конкретном случае индивидуальны.  И только опытный адвокат по недвижимости сможет все продумать, предусмотреть и предопределить спокойное проживание на протяжении всего срока контракта.

 

Рекомендации арендодателю по оформлению контракта аренды

Арендодателю мы обычно рекомендуем следующее:

1. Не фиксировать арендную плату на длительный срок, чтобы иметь возможность повышать её и адаптировать к текущему состоянию рынка жилья в Израиле, который постоянно растет.
2. Следует убедиться в том, что в договоре указано, для каких целей арендатору разрешено использовать помещение: только для жилых целей или можно для каких-либо других.
3. Если в течение срока предыдущей аренды или между арендами были сделаны изменения в наполнении квартиры (например, поменяли мебель, купили новую технику, сделали ремонт или какие-то другие изменения/улучшения), то необходимо провести инвентаризацию и привести текст контракта в соответствие с этими изменениями. И сделать это, конечно, мы рекомендуем с помощью адвоката по аренде квартир. Ведь, по сути, это новый контракт, и он должен быть безупречным.
4. Также желательно, чтобы в контракте содержались условия, касающиеся права арендодателя посещать квартиру по своему желанию и по мере необходимости (например, с целью проверки соблюдения арендатором условий контракта аренды, а также, чтобы иметь возможность показывать её другим потенциальным арендаторам или потенциальным покупателям).
5. Желательно предложить арендатору зарегистрироваться в муниципалитете и соответствующих органах власти, чтобы  счета на коммунальные услуги (вода, газ, электричество и др.) и налоги (например, налог на недвижимость) приходили именно арендатору, и арендатор сам их оплачивал. Если это   не сделать, то все счета и квитанции на оплату будут по-прежнему приходить на имя самого владельца квартиры. И тогда нужно будет ежемесячно делать расчет с арендаторами за потребленные  коммунальные услуги и прочие платежи.

 

Рекомендации арендатору по оформлению контракта аренды

Рекомендации арендатору следующие:

1. Тщательно проверить условия контракта относительно того, кто несет ответственность за

• ремонт самой квартиры,
• ремонт мебели, любого прибора/объекта в квартире в случае изменения их первоначального состояния на момент подписания контракта.

Если есть определённые дефекты, которые не были известны на момент подписания контракта, или владелец не предвидел их (например, сырость, появление плесени или затопление), то арендатор не должен быть обязан ремонтировать дефект самостоятельно.

Нельзя требовать от арендатора возмещения таких скрытых/непредвиденных, не оговоренных в контракте дефектов.

1. Обратить внимание: в контракте обязательно должны быть   разделы, в которых

• арендодатель разрешает/не разрешает своим арендаторам пользоваться арендованным активом в течение установленного периода без каких-либо нарушений со своей стороны или от его имени.
• детально прописаны условия и механизм досрочного  расторжения контракта аренды (например, должны быть указаны разумные сроки для поиска нового арендатора),
• описан механизм продления срока аренды (например, при условии предварительного уведомления арендодателя до определённой даты до истечения срока действия контракта).

 

Рекомендации относительно прав арендатора

1. Арендатор должен иметь достаточное/реальное время для того, чтобы сделать ремонт и/или восстановить повреждения.
2. В случае, если актив арендодателя не может быть использован из-за определённых обстоятельств, арендатор должен иметь определенное соответствующее освобождение от уплаты арендной платы.
3. У арендатора должно быть право проверять данные арендодателя и историю актива. Речь идет о том, что арендодатель должен иметь юридическое право сдавать в аренду конкретно это помещение, о котором идет речь в контракте.

К сожалению, есть такое распространенное преступление в сфере недвижимости, когда арендодатель пытается получать арендную плату за ту недвижимость, которая ему  не принадлежит, на которую у него нет прав, когда не выдано настоящие состояние актива для получения Формы 4, подтверждающей строительство на земельном участке, запись актива в табо, выкупа актива и т.д.

Адвокат по аренде квартир сможет удостоверить данные арендодателя, проверить регистрацию актива в соответствующих  органах, найти недостатки или подделки, если таковые имеются, со всеми вытекающими последствиями.

Поскольку каждая недвижимость имеет определенные индивидуальные характеристики, арендаторы имеют право проверять цены аренды в районе и вступать в переговоры с арендодателем относительно стоимости аренды помещения до подписания контракта.

 

Зачем нужен адвокат по недвижимости и нужен ли вообще?

Это хороший вопрос! Действительно, в интернете можно найти шаблон текса контракта аренды, внести свои данные, подписать и успокоиться.  Но как долго продлится это спокойствие?

К нам нередко обращаются люди, которые в целях экономии таким образом самостоятельно подписали контракт аренды, а потом имели большие неприятности именно в связи с тем, что в их контракте отсутствовали некоторые важные пункты, или были прописаны нечетко, так, что интерпретировать их можно было совершенно по-разному.

И дело доходило до Суда. А это совсем другие денежные расходы, не говоря уже о потраченном времени и нервах. Так, может быть, не стоит рисковать?

Опытный адвокат проследит, чтобы ваш контракт аренды

• содержал те разделы, о которых мы уже говорили выше,
• чтобы все позиции были изложены чётко и не двусмысленно, чтобы не было места для их различной интерпретации,

• чтобы не было ошибок/неточности в изложении технических данных, таких как адрес актива, срок аренды, данные арендаторов и т.д.,
• чтобы он содержал инструкцию, что должно происходить в случае

• задержки оплаты по вине арендатора,
• задержки оплаты, когда она вызвана обстоятельствами «форс-мажора». В этом случае в контракте должны быть сдерживающие условия, чтобы арендодатель не мог отменить контракт или требовать компенсацию… и т.д.

Адвокат найдёт все мелкие детали, которые не были включены в контракт или были написаны нечетко, и исправит их.

Мы рекомендуем пользоваться услугами адвоката независимо от того, арендатор вы или арендодатель.

В любом случае ваши интересы должны быть защищены в полной мере.

И в любом случае обе стороны заинтересованы не иметь проблем в течение всего срока действия контракта аренды.

Если вы ищете адвоката по недвижимости в Израиле, который специализируется в этой теме, и который предоставит вам профессиональное и ответственное юридическое сопровождение, наша юридическая фирма — к вашим услугам.

У нас большой опыт во всех аспектах сферы недвижимости, и мы готовы вам помочь.

Оставьте нам свои данные на сайте, и мы свяжемся с вами в течение 24 часов. Или позвоните нам, и мы договоримся о встрече.

Мы приглашаем вас ознакомиться с дополнительной информацией на  тему недвижимости на нашем сайте:

• Адвокат по аренде квартиры в Израиле
• Адвокат по пнедвижимости в Израиле
• Адвокат по продаже недвижимости
• Предварительные проверки при покупке квартиры от подрядчика — каблан
• Адвокат по покупке квартиры в Израиле

* Данная статья не является юридической консультацией и освещает лишь некоторые аспекты касательно продажи недвижимости в Израиле.