Покупка квартиры у подрядчика — это более сложный процесс, чем покупка квартиры со вторых рук. Это связано с тем, что когда вы покупаете не новую квартиру, то вы можете видеть жилой вид этой квартиры, поговорить с хозяином-продавцом, задать ему интересующие вас вопросы, узнать, какие соседи, поговорить сними, выяснить, как им живется в этом доме, как работают коммунальные службы, не шумно ли и т.д.
Напротив, когда вы покупаете квартиру у подрядчика, то это как прыжок в неизвестность: очень многое не видно, непонятно и вообще неизвестно на момент покупки квартиры.
Вот почему мы рекомендуем подключить к процессу адвоката по недвижимости, но такого, который имеет опыт конкретно в таких делах. Опытный адвокат знает,
- на что надо обратить внимание и досконально проверить до того, как дело дойдет до подписания договора купли-продажи,
- знает те подводные камни, которые могут быть обнаружены впоследствии,
- знает, какие моменты надо включить в договор, чтобы потом не обнаружилось белых пятен и не возникло проблем и т.д.
Многие могут возразить: договор купли-продажи квартир – это стандартный документ, болванку которого легко можно найти в интернете. А потом вставить свои данные, реквизиты конкретного объекта – и готово!
И это, конечно, так. Только в нашей практике уже было много дел, когда к нам обращались за помощью именно такие самостоятельные на этапе покупки квартиры или дома люди, которые потом сталкивались с большими проблемами, которых можно было бы избежать, будь у них сопровождающий опытный адвокат в период оформления сделки.
Процесс покупки квартиры или дома от подрядчика (каблана) должен начинаться с целого ряда предварительных проверок, о которых знает опытный адвокат и о которых вам, кроме адвоката, вряд ли кто-то подскажет.
Основные проверки следующие:
Проверка права собственности.
В неё входят:
Проверка выписки Табо.
Необходимо выяснить, кто является фактическим владельцем земли:
- принадлежит ли земля подрядчику или
- земля принадлежит Земельному управлению Израиля.
Если земля принадлежит Земельному управлению Израиля, то необходимо тщательно проверить,
- имел ли право подрядчик строить на этой земле и
- есть ли у него права продать вам квартиру.
Для этого необходимо попросить у подрядчика номер блока, разметку и номер земельного участка (гуш и хэлька), на котором должен был быть построендом, и дополнительные документы.
Проверки при проекте ТАМА 38.
Если подрядчик продаёт квартиры, которые будут построены после выполнения проекта ТАМА 38, следует проверить договор о покупке и его оригинальные приложения в сделке TAMA с существующими владельцами квартир, чтобы убедиться в том, что существующие владельцы квартир, которые подписали договор, и есть те самые, которые записаны в выписке (несах)Табо.
Необходимо также убедиться в том,
- что квартиры безопасные,
- что были получены письма-соглашения от банков в отношении ипотеки, имеющейся у существующих владельцев квартир,
- проверить график, который подрядчик должен выполнить для существующих арендаторов,
- необходимо проверить наличие безотзывной доверенности, подписанной всеми существующими арендаторами для этой сделки.
Проверка в случае Комбинированной сделки.
Комбинированная сделка(искат комбинация)– это ситуация, когда
- землевладелец продаёт подрядчику часть земли и взамен получает некоторые квартиры в строящемся доме, или
- подрядчик приобрёл у землевладельца правона строительство на его земле, например, многоквартирного дома с последующей продажей квартир.
В этом случае, необходимо проверить,
- можно ли записать предупреждение в вашу пользу по поводу участка,
- нет ли конфликтующих сделок, и
- тот факт, что действительноесть соглашение между подрядчиком и землевладельцем на продажу подрядчиком квартир.
Проверка, кто подрядчик (каблан) и кто предприниматель (язам)?
Необходимо выяснить, у кого вы на самом деле покупаете квартиру:
- у строительной компании, или
- у подрядчика, или
- у предпринимателя, или
- сразу у 2-х продавцов (Конечно, продавец должен быть один, и он должен иметь на это право)!
А у продавца надо проверить
- его финансовую устойчивость,
- выполняет ли он свои обязательства,
- является ли он подрядчиком, который
- уже построил дом,
- или он собираетсясам строить дом,
- или он будет привлекать другие подрядные организации?
Желательно посетить предыдущие здания, построенные тем же подрядчиком или той же строительной компанией, и даже поинтересоваться, удовлетворены ли владельцы квартир приобретёнными квартирами и практикой устранения в случае необходимости недостатков/неисправностей.
Проверка законности планировки и строительства
Эта проверка включает в себя следующее:
Проверка наличия Разрешение на строительство.
Подрядчик должен иметь Разрешение на строительство от местных властей.
Проверка планировки того района, где вы приобретаете квартиру.
Вам полезно знать всю инфраструктуру района, в котором будет ваша квартира или дом: где уже есть или будут строиться образовательные учреждения, торговые центры, промышленные зоны, парки, общественные парковки, дороги, железные дороги, маршруты общественного транспорта и т.д. Эту информацию можно получить в местном комитете по планированию и строительству или в инженерном отделе местного органа власти, где будет строиться ваша квартира.
Проверка окружения.
Прогуляйтесь вокруг района, где должна быть построена ваша квартира, и проверьте, есть ли удобный доступ/подъезд к дому. Как далеко от него находятся магазины, школы, общественные учреждения и др. Проверьте, находится ли квартира вблизи источников шума, таких как, например, железная дорога или автомагистраль т.д.
Проверка местоположения квартиры:
- куда выходят окна квартиры (на улицу или во двор),
- какова ориентация квартиры по сторонам света (север, юг и т.д.),
- степень открытости/защищенности от солнца),
- насколько близки бытовые объекты (мусорный бак, газовое оборудование, водяной насос, общий подъезд и т.д.).
Проверка оценщика недвижимости (шамай).
Если квартира имеет высокую стоимость (квартира повышенной комфортности, пентхаус, квартира в двух уровнях, с мансардой и пр.), то рекомендуется привлечь оценщика недвижимости, чтобы он как специалист оценил реальность предъявленной вам цены и, если нужно, помог бы её (цену) скорректировать в вашу пользу.
Кроме того, оценщик рассматривает следующие моменты:
- существующие и перспективные планы строительства района, в котором находится квартира, чтобы проверить, как эти перспективысмогут повлиятьна стоимость квартиры в будущем,
- есть ли у подрядчика право на строительство, варианты и зонирование,
- исключения (хариготбния), в строительстве, если таковые запланированы за пределами предоставленного разрешения на строительство и как они могут повлиять на цену квартиры или дома в будущем.
Следует отметить, что строительные исключения (хариготбния), значительно влияют на стоимость актива и могут включать расходы, которые не были запланированы.
Проверка технической спецификации.
К договору купли-продажи обычно прилагается техническая спецификация (мифраттехни). Техническая спецификация подробно описывает всё, что подрядчик предоставляет покупателю — саму квартиру или дом, её наполнение, в т.ч.:
- наименование комплектующих и материалов (кафельная плитка, двери, окна и т.д.), которые были использованы, и их качество,
- перечень приборов сантехники,
- все параметры встроенной кухни и т.д.
Таким образом, вы можете проверить, всё ли, что вам обещает предоставить продавец внутри и снаружи квартиры, соответствует вашим потребностям и ожиданиям.
На этом этапе полезно проконсультироваться с дизайнером интерьера, или архитектором, или инженером-строителем, которые профессионально могут оценить комплектность и качество квартиры.
Часто бывает, что человек, который далек от этой сферы и впервые покупает квартиру или дом,
- просто не представляет, что, как и сколько чего должно быть,
- подписывает все документы, не вникая в их суть, а потом, когда уже ничего изменить нельзя обнаруживает, что
- чего-то не хватает,
- что-то не работает,
- что-то низкого качества и уже начало портиться и т.д.
А, как говорится, поезд ушел. Все сделано именно так, как записано в тех документах, которые покупатель подписал…
Вот и получается, что экономия на привлечении специалистов на этапе предварительных проверок и подписания документов может впоследствии обернуться большими и непредсказуемыми расходами.
Проверка финансовой стороны сделки
В эту проверку входит следующее:
Проверка возможности получения ипотеки (машканта).
Если вы не располагаете всей суммой стоимости квартиры или дома, то вам необходимо связаться с банком и узнать, получите ли вы одобрение ипотеки.
Расчёт бюджета.
Прежде чем заключать сделку по покупке квартиры от подрядчика, необходимо рассчитать свой бюджет.Дело в том, что кроме стоимости самой квартиры (целиком или в рассрочку/ипотеку), вам придется заплатить ещё целый ряд платежей:
- гонорары специалистам, если вы привлекали адвоката, оценщика, инженера-строителя, дизайнера и др.
- стоимость услуги открытия ипотеки и
- нотариальное подтверждение ипотеки,
- гонорар оценщика в банке (шамай от банка),
- оплата за регистрацию ипотеки у ипотечного регистратора и в Табо,
- комиссия за брокерские услуги,
- транспортировка и разбор,
- стоимость добавлений и/или изменений в квартире,
- стоимость подключения к системам электроснабжения, газоснабжения и водоснабжения и др.
Налог на покупку квартиры или дома.
Налог на покупку квартиры или дома — это обязательный платеж, размер которого пропорционален размеру приобретаемого жилья.
Но есть категории граждан, которые имеют право на получение освобождения от налога или скидку. К льготным категориям относятся
- инвалиды,
- слепые,
- иммигранты (олимхадашим) и
- в случае приобретения без оплаты (подарок) от родственника или от супруга/супруги.
Также можно получить скидку, если покупатель имеет одну квартиру, и он намерен продать её в течение 12 месяцев с момента получения квартиры от подрядчика.
Проверка банковского сопровождения подрядчика.
Важно проверить, существует ли банк или другая финансовая компания, которая осуществляет все финансовые операции продавца (предпринимателя и/или подрядчика). Если такая финансовая организация стоит за спиной продавца, то деньги, которые вы будете должны заплатить продавцу, попадут именно в этот банк/финансовую компанию, а взамен вы получите документ-гарантию от этой финансовой организации, что платеж от вас получен.
Если у вашего продавца квартиры или дома такой финансовой организации нет, то надо очень тщательно проверить (желательно с помощью адвоката), какую гарантию даёт подрядчик за каждый ваш платёж (чтобы не было ситуации, что строительство остановилось, подрядчик исчез вместе с деньгами покупателей, и никакой возможности вернуть вложенные деньги нет).
Кроме того, необходимо следить, что темпы внесения платежей соответствовали темпам строительства, и не было отставания.
Проверка гарантий от подрядчика.
Продавец (подрядчик) обязан документально гарантировать получение от покупателя первоначального взноса за квартиру/дом. Для этого существует 5 способов:
- Предоставление банковской гарантии (арвутбанкаит)
- Передача страхового полиса в вашу пользу
- Передачи права удержания квартиры или части земли в первичной ипотеке в вашу пользу
- Подрядчик записал предупреждение по разделу 126 Закона о недвижимости в вашу пользу (эаратазара).
- Подрядчик передает вам (оформляет документально) право собственности или другое право на вашу квартиру или относительную часть земли.
Вы нашли подходящую квартиру.
Когда следует обратиться к адвокату?
Желательно с самого начала! Адвокат заботится о том, чтобы
- упростить для вас процесс,
- избавить вас от многих проблем в настоящем процессе и в будущем,
- уберечь от лишних, неоправданных материальных затрат.
Всё, что вы получите от подрядчика (каблана) в самом начале– этоконтракт, который является «якобы» универсальным контрактом (хозэахид), но на самом деле в нем учтены и защищены только интересы подрядчика. И это не удивительно, ведь его составлял адвокат продавца!
Вам тоже следует обратиться к опытному адвокату по недвижимости, чтобы сделка была честной для обеих сторон, и чтобы силы были равными: адвокат – адвокат.
Ваш адвокатпрофессионально
- проведёт предварительные проверки,
- обязательно внесёт изменения в договор и в приложения в соответствие с вашими интересами и правами,
- будет возле вас в момент подписания договора купли-продажи и ещё раз тщательно его проверит перед подписанием,
- сообщит налоговым органам о сделке и проконтролирует правильность расчета налога,
- будет контролировать выполнение ваших обязательств (своевременные платежи и, одновременно, получение документов и гарантии о внесении платежей),
- позаботится о плане изменений, который будет подтверждён подрядчиком,
- проконтролирует сроки строительства, срок передачи ключа от квартиры,
- позаботится ополучении компенсации за задержку,
- проконтролирует ответственность подрядчика за устранение дефектов и отклонений от проекта,
- проконтролирует оформление всех необходимых документов на право собственности приобретенной квартиры или дома.
Адвокаты нашего офиса имеют опыт в ведении таких сделок и будут рады помочь и вам!
Оставить сообщение адвокату
