רכישת דירה מקבלן זה צעד כלכלי , אשר חשוב לתכנן ולהיערך אליו היטב מראש. חשוב להבין כי רכישת דירה מקבלן זה תהליך. מדובר בתהליך שהוא מורכב ומסובך יותר מקניית דירה יד שניה, כי ישנם הרבה משתנים שאינם ידועים או נראים לעין מראש. לכן חשוב להסתייע בעורך דין שילווה אותכם בתהליך זה , באופן מקצועי ואישי. תהליך רכישת דירה מקבלן צריך להתחיל מבדיקות המקדימות, כדי להבין את טיב העסקה המוצעת וזאת כמובן לפני חתימה על הסכם מכר.
אכיר לכם את השלבים העיקריים אשר נדרשים לבדיקה:
בדיקה קניינית
- בדיקת נסח טאבו – ראשית יש לבדוק מי הבעלים בפועל של הקרקע, האם הקרקע בבעלותו של הקבלן או בבעלות מקרקעי ישראל. אם הקרקע בבעלות מקרקעי ישראל אז יש לבדוק לעומק איזה זכות קיבל הקבלן לגביה ומאיזה זכות למעשה הוא רשאי למכור לכם דירה.לצורך כך, יש לבקש מהקבלן את מספר הגוש, חלקה של הקרקע עליה אמור להיבנות הדירה /בנין.
- עסקת תמ"א 38 – אם הקבלן מוכר את הדירות שיבנו לאחר שיבצע תמ"א 38, יש לבדוקאת הסכם רכישה ונספחיו המקורי בעסקת התמ"א עם בעלי הדירות הקיימים, כדאי לוודא שבעלי הדירות הקיימים החתומים בהסכם הם אלו המופיעים בנסח הטאבו. לוודא שקיימות בטוחות, שהתקבלו מכתבי הסכמה מהבנקים לעניין משכנתאות שיש לבעלי הדירות הקיימות, בדיקת לוח הזמנים שהקבלן התחייב להם כלפי הדיירים הקיימים, יש לבדוק שיש ייפוי כוח בלתי חוזר חתום מטעם כל הדיירים הקיימים לטובת ביצוע העסקה בפועל.
- עסקת קומבינציה – כאשר יש מצב כי בעל הקרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה מקבל חלק מהדירות בבניין שיבנה , או שהקבלן קנה זכויות למכור חלק מהדירות שיבנו על הקרקע. במקרה זה,יש לבדוק האם יהיה אפשר לרשום הערת אזהרה לטובתכם על הקרקע, האם אין עסקאות סותרות וכי על פי ההסכם בין הקבלן לבעלי הקרקע, הקבלן רשאי למכור לכם דירה.
- בדיקה מי הקבלן ויזם ? ממי בפועל אתם רוכשים דירה? האם מחברת בניה או מקבלן או מיזם או שניהם? חשוב לבדוק את החוסן הכלכלי שלהם והאם הם נוטים לעמוד בהתחייבותם. האם זה קבלן שכבר בנה או עתיד לבנות בעצמו או על ידי חברה אחרת? רצוי לבקר בבניינים קודמים שבנה אותו הקבלן או חברת הבניה ואף להתעניין אצל בעלי הדירות אם הם שבעי רצון מהדירות שרכשו ומאופן טיפול בליקויים ככל וישנם.
בדיקה תכנונית
- היתר בניה–מה סטטוס הבניה? האם הקבלן קיבל היתר בניה מהרשות המקומית?
- בדיקת תוכנית בניין עיר – כדאי לעיין בתוכניות הקיימות וכן בתוכניות העתידיות לאזור בו עתידה דירתכם להיבנות. מהתוכניות הללו ניתן להבין ,היכן ממוקמים ומתוכננים להיבנות מבני ציבור, בנייני מגורים, מוסדות חינוך, מרכזים קהילתיים, גנים ציבוריים, מרכזים מסחריים , אזורי תעשייה, מוסדות ציבוריים , חניונים ציבורים, כבשים , מסילות רכבת, ותחבורה ציבורית וכו'. ניתן לפנות לועדה המקומית לתכנון ובניה / מחלקת הנדסה ברשות המקומית בה עתידה דירתכם להיבנות.
- בדיקת הסביבה – טיילו מחוץ ומסביב לאזור שבה הדירה אמורה להיבנות ובדקו האם לנוחיותכם דרכי גישה לבניין ומוסדות הציבוריים. בדקו האם הדירה תהיה קרובה למקורות רעש ומטרד כגון: מתקני תשתית של הבניין או מספר בניינים סמוכים, כביש ראשי, מסילת רכבת וכו'
- בדיקת מיקום הדירה– האם הדירה היא חזית או עורפית? מה הכיווני אוויר? האם היא קרובה ועד כמה למתקנים המשותפים של הבניין (חדר חשמל, פח אשפה, מתקן גז, משאבת מים , גינה משותפת וכו')
- בדיקת שמאי מקרקעין – עת שווי הדירה גבוהה או מדובר בדירת גן/גג /פנטהאוז , מומלץ למנות שמאי מקרקעין כדי שיבצע בדיקת הערכת שווי הדירהבהתבסס בין היתרעל גודל הדירה ומיקומה. מלבד זאת השמאי בודק תוכניות הבניה הקיימותותוכניות המתאר העתידיות באזור המגורים בו נמצאת הדירה ,כדי לבדוק כיצד התוכניות הללו ישפיעו על ערך ושווי הדירה בעתיד. כמו כן בודק זכויות בניה, בדיקת אפשרויות וייעוד בניה ובדיקת חריגות בניה ככל ומתוכננות מעבר להיתר הבניה שניתן.יצוין כי חריגות בניה משפיעות השפעה ממשית על שווי הנכס וחיובים נוספים שלא היו בתכנון.
- בדיקת מפרט טכני – להסכם מכר מצורף מפרט טכני. מפרט טכני מפרט לפרטי פרטים את כל הדירה, הבניין, הרכוש המשותף וכל מה שלמעשה הקבלן מתחייב לספק יחד עם הדירה כגון: איכות החומרים, כלי סנטרים, גודל וסוג אריחים, גודל וסוג מטבח ,דלתות וכו'. יש לבדוק האם כל אשר מיועד להיות בדירה ובסביבתה הינו עונה על צרכיכם. ניתן להתייעץ עם בעל מקצוע כגון : מעצב פנים, אדריכל, מהנדס בנין.
בדיקה מימונית
- משכנתא – כדי לדעת אם תוכלו לעמוד בעסקה, יש לפנות לבנק ולקבל ממנו אישור עקרוני לקבלת משכנתא.
- חישוב תקציב – בטרם נכנסים לעסקת רכישת דירה מקבלן יש לחשב את התקציב שלכם לעסקה. במילים אחרות, לבדוק האם באפשרותכם לעמוד בהוצאות הכספיות שיהיו לאורך כל הדרך מלפני הרכישה ועד לקבלת החזקה בדירה. יש לקחת בחשבון הוצאות הבאות: מחיר הדירה, שכר טרחת שמאי מקרקעין , שכר טרחת מהנדס ו/או אדריכל ו/או חברת בדק בית, עלות פתיחת תיק משכנתא ,שכר טרחת שמאי הבנק, אגרות לרישום משכנתא ברשם המשכונות ובטאבו, אישור נוטריוני למשכנתא, עמלת תיווך, הובלהופירוק , עלותתוספות ו/או שינויים בדירה ,עלויות החיבור (למערכת חשמל, מים גז), שכ"ט עו"ד קבלן + רישום בית משותף,שכר טרחת עורך דין ומס רכישה.
- מס רכישה – כאשר רוכשים דירה יש לשלם לרשות המיסים במשרד האוצר מס רכישה, אלא אם יש לכם זכאות לקבל פטור ו/או הנחה ו/או הקלה במס. יש לבצע חישוב משוער של מס הרכישה כדי לכלול אותו בתקציב שלכם מבעוד מועד. זכאות הנזכרת לעיל ניתנת בדרך כלל לנכה, עיוור, עולה, רכישה ללא תמורה מקרוב או מבן זוג. ניתן גם לקבל הנחה אם לרוכש יש דירה יחידה ובכוונתו למכור אותה תוך 12 חודשים מקבלת הדירה מהקבלן. ככל ויש בבעלותכם דירה שאין לכם כוונה למכור, אזי תדרשו לשלם מס רכישה מלא. דבר נוסף שמשפיע על גובה מס הרכישה שיידרש ממכם לשלם זה מחיר הדירה.
- לווי בנקאי לקבלן – חשוב לבדוק האם יש בנק או חברה פיננסית שמלווה את היזם ו/או את הקבלן? אם כן- כל הכספים שתדרשו לשלם לקבלן יהיה לשלם לאותו הבנק או חברה הפיננסית בלבד ובתמורה לכך תקבלו מהבנק או מהחברה הפיננסית בטוחה. אם לא – יש לבדוק איזו בטוחה נותן הקבלן עבור כל תשלום עבורה הדירה. ככל ומדובר בדרך של הערת אזהרה לזכותכם יש לבדוק האם התשלומים הם לפי קצב התקדמות הבניה.
- בדיקת הבטוחות מקבלן – כדי לקבל ממכם תשלום (מקדמה) העולה על 7% ממחיר הדירה חויב הקבלן להבטיח את הכספים שאתם תשלמו על הדירה ב- 5 דרכים:
א. מתן ערבות בנקאית
ב. העברת פוליסת ביטוח לטובתכם
ג. שיעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה לטובתכם
ד. רשם הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק מקרקעין לזכותכם
ה. העביר על שמכם את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע.
אם נראה לכם שמצאתם את הדירה עבורכם, מתי כדאי לפנות לעו"ד?
רצוי כבר מהתחלה! עורך דין נדל"ן למעשה דואג לפשט לכם את התהליך ולכוון אותכם שתעברו אותו בקלות. כי כל מה שאתם תקבלו על ההתחלה מהקבלן למעשה הוא חוזה שמהווה "מעין" חוזה אחיד אשר תוכנו נובע מהאינטרסים של הקבלן בלבד.
יש לפנות לעו"ד מטעמכם כדי שיהיה לנגד עיניו האינטרסים שלכם וידע לקדם לכם אותם במסגרת עסקת המכר ובמקביל ידע לשמור על זכויותיכם.
העו"ד שילווה אתכם ידאג לבצע עבורכם בדיקות מקדמיות באופן מקצועי ומקיף , כדי לשקף לכם מה טיב העסקה המוצעת ומה הכדאיות או הסיכון בה.
ככל ותחליטו להתקדם ברכישת הדירה מהקבלן, עו"ד ידאג לתקן את ההסכם והנספחים בהתאם לאינטרסים ולזכויות שלכם, יהיה לצידכם במועד חתימת הסכם המכר ,ידווח לרשויות המס אודות העסקה, יעקוב אחר ביצוע תשלומים ועמידה בהתחייבותכם, יטפל בתוכנית שינויים שתהיה מאושרות על ידי הקבלן, יוודא מועד מסירה ופיצוי בגין איחור, יבדוק קיומה של אחריות הקבלן לתיקון ליקויים ואי התאמות, יכוון ויפקח במועד החזרת הערבויות/ בטוחות, הכוונה בקבלת החזקה בדירה, מעקב אחר רישום בית משותף ורישום זכויות הבעלות שלכם בדירה.
עורכי דין שלנו בעלי הכשרה וניסיון רב בתחום הנדל"ן והם ישמחו לעזור גם לכם! תשאירו פרטים באתר ואנו נחזור אליכם בהקדם או תתקשרו לטלפון 077-231-6906.
צרו קשר עכשיו ואנו נשמח לעזור גם לכם!
