הזוג שגילה שקנה דירה ממתחזה, הבחור שקיבל מפתח וגילה בזמן ביצוע ההובלה שאין לו שום שקע חשמל בדירה והפנסיונרים שגילו בדיעבד שלדירה שרכשו לביתם אין בכלל היתר בניה. הסיוט של כל אדם שקונה דירה היא להימצא בהסכם גרוע שגורם לו להפסד כספים עצום וחמור מכך, לאילוצים שונים שמחייבים אותו לפנות לערכאות משפטיות ושלל הליכים ביורוקרטיים גם כאשר נדמה שהכל כבר נגמר.
תרחישים רבים כאלו ועוד הרבה אחרים מגיעים לפתחו של בית המשפט מידי שנה ורובם נגרמים כתוצאה מוויתור על הגורם המקצועי בתהליך, שמסתבר בדיעבד כחשוב ביותר.
בשביל מה צריך עו"ד?
עורך דין קניית דירה הוא עו"ד נדל"ן ומקרקעין מומחה העוסק בתחום ומייצג את הצד של הרוכשים מול הצד של המוכרים – בעלי הדירה או הקבלן עצמו. מדובר באדם שצבר ניסיון רב בתחום המקרקעין בישראל ומלווה את כל היבטי העסקה ותהליך הקנייה החל משלב ניהול המשא ומתן מול המוכרים ועד לחתימה על הסכם המכר וקבלת המפתח. קניית דירה נחשבת כצד המשמעותי וכנראה היקר ביותר במהלך החיים ועל כן, אנשים רבים שמעדיפים לייצר לעצמם "קיצורי דרך" ולחסוך דווקא בעלות של עורך הדין מטעמם, עלולים לחבל לעצמם בעסקה ואף גרוע מכך, לגלות כי הם נכוו בדיעבד מעסקה גרועה ביותר ומתחבולה של הצד המוכר. במסגרת תפקידו נדרש עורך הדין לבצע פעולות חשובות ביותר שיעלו על הפרק את רלוונטיות העסקה והכדאיות שלה ויפעלו כל העת על מנת לשפר אותה מתוך חשיבה ומסירות אך ורק לאינטרסים והשיקולים האישיים של לקוחותיו.
על התפקידים החשובים של עורך הדין בתהליך הקנייה
כצעד ראשון להבטחת הרכישה המוצלחת, יבצע עורך דינכם את זהות המוכר ואת כל הזכויות שלו בנכס. מדובר בבדיקה חשובה ביותר שתחשוף פרטים מהותיים כמו רישום הדירה בטאבו ובמנהל מקרקעי ישראל, בחברה משכנת אם קיימת, יבדוק האם שולמו דמי החכירה (תשלום בעבור שימוש בקרקע), האם קיים אדם נוסף שיש לו זכויות בנכס (הערת אזהרה), האם קיימים שיעבודים לנכס או חובות גם לעירייה או המועצה המקומית. עורך דין קניית דירה יעדכן אתכם גם לגבי כל ההוצאות הנלוות לתהליך הרכישה לרבות תשלום מס רכישה או חיבור למונה מים וחשמל (אם מדובר בדירה חדשה מהקבלן) ויוכל ברוב המקרים לתכנן ולהמליץ לכם על דרכים להפחתת המיסים והתשלומים הנוספים על פי חוק. כך למשל, אדם שקונה דירה שניה נדרש לשלם מס רכישה גבוה בעבורה. אך אם ימכור תוך שנה את דירתו הראשונה ויודיע על כך לרשות המיסים באמצעות עורך דינו, הוא יהיה זכאי לפטור מלא. לכן עורך הדין מסוגל להיות גם הגורם המייעץ והמלווה, אך גם הגורם החסכוני יותר בתהליך.
מבחינה חוקית, אם אחת מהבדיקות שהוזכרו כאן או יותר לא תבוצע בקפדנות רבה, הרוכשים בהחלט עשויים ליפול בפח. כך קרה ליוסי וליבי שנכנסו לביתם החדש וכעבור חודש התברר כי היא נמכרה להם בעורמה רבה על ידי מתחזה, שהדירה בכלל אינה שלו: אותו נוכל ידע מראש על נסיעתו המתקרבת של בעל הדירה האמיתי לתקופה של מספר חודשים לחו"ל, פרץ לדירתו והתחזה אליו, במטרה למכור את דירתו ולהיעלם יחד עם הכספים הרבים ששולמו לו בעבורה.
אילו היה לוקח הזוג עורך דין קניית דירה שיבדוק ויאמת את זהות המוכר, הם לא היו נאלצים להתמודד משפטית עם בעל הדירה האמיתי בשובו לארץ, לסבול מהוצאות נוספות כבדות, עוגמת נפש איומה ושלל סיבוכים בירוקרטיים לרבות פינוי הדירה, גרירת המשכנתא וחיפוש בית אחר.
הסכם מכר – השלב הקריטי בתהליך הקנייה
האם הייתם מוכנים לעבור לגור בדירה ללא שקעי חשמל? אורן נאלץ לגור למשך שבוע שלם בדירה שכזו, לאחר שמי שמכר לו את הדירה, פירק את כל שקעי החשמל שהיו בה ערב עזיבתו. הסיבה למעשה איננה ברורה אך גם לא רלוונטית: כל עוד לא כלל הסכם המכר על הדירה את העיגון של פרט כה חשוב כמו קבלת הדירה על כל תכולתה הקיימת לרבות שקעי החשמל – יכול היה בעל הדירה הקודם לעשות כרצונו. הסכם המכר הוא למעשה ההסכם הסופי והמוחלט שמעגן את מסירת הדירה והוא אמור לכלול בפרטי פרטים כל מה שנוגע לפעולה זו: זהותם המלאה של שני הצדדים, כתובת מלאה של הדירה, מה נשאר בה (לרבות שקעי חשמל, ארונות מטבח ואמבטיה למשל), פירוט מלא בנוגע למסירת כל תשלום ותשלומי המיסים, תאריך מועד מסירת הדירה, הסכמים שונים שקיימו הצדדים בנוגע לתיקון ליקויים ועוד. ברגע האמת יש צורך בעין מקצועית של עורך דין בקיא ביותר בעריכת הסכמי מכר, שאף יוכל להצביע על הסתייגויות קיימות ולתקן את המסמך עד לקבלת גרסתו הסופית והמוסכמת.
בשלב הראשון נערכת בין הצדדים טיוטה להסכם, שעל גביה יתבצעו כל התיקונים הרלוונטיים ולפני שיופק ההסכם הסופי, שמרגע החתימה עליו אין כל דרך לבטלו או לחזור בכם ממנו. פעמים רבות מאוד קורה שמי שמוכר את הדירה נותן לקונים טיוטה של הסכם מכר שנוסחה על ידי עורך דינו (יש לציין כי עורך דין לנדל"ן מטעם הקונה מחוייב לאינטרסים שלו בלבד, גם אם פגשתם בו ונמסר לכם אחרת) והם מצידם מציגים את המסמך לאדם קרוב שהם סומכים עליו אך הוא איננו גורם מקצועי. אם יאשרו הקונים את הטיוטה, ינוסח הסכם המכר ותתבצע עליו חתימת הצדדים, לא יוכל הצד הקונה לתבוע או לבטל את ההסכם והוא מחויב לנקוב בו.
מה עוד צריך לבדוק עורך הדין?
בני הזוג עמיקם רכשו דירת גג בת שלושה חדרים במושב במרכז הארץ והעניקו אותה לבנם שזה עתה התחתן. כתוצאה מהרחבת הקן המשפחתי ולקראת הלידה הצפויה של בתם הבכורה, הזוג הצעיר החליט למכור את הדירה ולקנות במקומה דירה גדולה יותר. הוא פרסם מודעה ועד מהרה הגיעו זוג דיירים אחרים להתעניין בנכס, שנבנה מראש כתוספת לבית מגורים קיים ושומש להשכרה, עד שהחליטו הבעלים למכור אותו. אלא שעורך דינם של זוג הקונים הפוטנציאליים ערך בדיקה וזיהה כי לדירה זו אין ולא היה שום היתר בניה מעולם. כתוצאה מכך תהליך הקנייה הופסק ובני הזוג נקלעו לתהליך בירוקרטי קשה היות והדירה נקנתה בעבורם מבלי שידעו שעליהם לבדוק בכלל את תנאי זה.
עורך דין קניית דירה אמון על בדיקת כלל האישורים הנדרשים לביתכם, לרבות בדיקת היתר הבניה ובדיקה הנדסית מקיפה בה יאותרו פגמים או ליקויים שיש לנהל מו"מ על מנת שיתוקנו וכן בדיקת תשלומי האגרות השונות שיש לשלם, המיקום הגיאוגרפי ובדיקת סביבת המגורים (עסקה טובה יכולה לקום וליפול על שכונה לא מתאימה) והשווי המשוער של הדירה, שיושווה עם זה שנמסר מטעם המוכרים. משרד עורכי הדין דניאל ינובסקי מציע שירותים משפטיים בכל הנוגע לקניית דירה ויוכל לטפל למענכם בביצוע הבדיקות המקדימות, הנושאים השונים מול הרשויות, הסכם המכר ופגישות מו"מ עם הצד של המוכרים. המשרד כולל עורכי דין מקצועיים מובילים שיוכלו לכווץ, לייעץ ולהנחות אתכם גם מבחינה פיננסית ומיסויית באופן שיאפשר לכם לרכוש דירה בביטחון מלא וללא חששות מיותרים.
צרו קשר עכשיו ואנו נשמח לעזור גם לכם!
