בישראל כמו בישראל, אנשים נוטים לסמוך על עצמם יותר מכל. זה ניכר כמעט בכל ההיבטים, אלא שבעסקה גדולה ומשמעותית כל כך כמו מכירת דירה, אנשים רבים מרגישים שהם מיצו את ההיכרות עם תחום הנדל"ן כבר בשלב שבו קנו את הדירה וכעת הם חשים שהם יודעים כל מה שדרוש לגבי המערכות הביורוקרטיות השונות, התחום הפיננסי והצד המשפטי של עולם המקרקעין.
אך מה באמת ידוע לכם על הבדיקות המשפטיות שחובה לבצע לפני שתמכרו את הנכס? איך תבטיחו שלא יופר ההסכם מצידו של הקונה? מה תוכלו לעשות לגבי הפחתה של מס שבח ותשלומים שונים? אם אתם מוכרים את הדירה בקרוב, אלה כל הדברים החשובים שעליכם לדעת:
הערת אזהרה וייפוי כוח בלתי חוזר
ד' כבר סגר את מכירת הדירה שבבעלותו לקונה וקיבל אליו את התשלום הראשון בעבורה. אלא שכעבור שבועיים נעלם הקונה כלא היה ולא העביר כנדרש את יתר התשלום כשם שהתחייב. בלית ברירה נאלץ ד' לנהל משא ומתן מול קונה חדש, עד שהתברר כי הוא מנוע כעת מלבצע כל עסקה לגבי הדירה שלו: אותו קונה ש"הבריז" לכאורה, מיהר לאור ביצוע התשלום הראשון שלו לרשום הערת אזהרה על שמו בלשכת רישום המקרקעין – מה שמונע מד' לבצע כל פעולה עתידית באשר היא, לרבות מכירה של הדירה שלו עצמו.
כיצד זה אפשרי?
הערת אזהרה היא הערה שנמצאת ברישום המקרקעין של הנכס והיא מגדירה רשמית את היכולת או חוסר היכולת של בעל הזכות במקרקעין לבצע עסקאות לגביה. המדינה מבינה כי בעסקים כמו בעסקים, יכול להתעורר מצב שבו אדם מסוים מעוניין בדירה ונמצא בתהליך מול בעליה, אך פתאום מסתבר כי הדירה תימכר לקונה אחר שכלל לא היה ידוע לגביו קודם. לכן היא מאפשרת לכל קונה לבצע רישום של הערת האזהרה ובכך להגן על עצמו.
נוכלים כמו זה שהשאיר את ד' עם הגבלים חריפים מאוד בנוגע לנכס שלו, עשויים לנצל את היכולת להוסיף הערת אזהרה לטובתם ולהגביל את המוכר לצמיתות. על כן כבר בשלב הראשון של תהליך מכירת הנכס, חשוב מאוד שעורך הדין מטעם המוכר יחתים את הקונה על יפויי כוח בלתי חוזר, לפיו יהיה ניתן למחוק את הערת האזהרה שתירשם לטובתו. עורך הדין ישמור את ייפוי כוח זה אצלו ויגן על המוכר מפני הפרה של ההסכם.
שימוש בעורך דין מכירת דירה כדי להגן על זכויות המוכר
עורכי דין המתמחים במקרקעין, עוסקים בין היתר בכל מה שקשור למכירה או קניית דירה. התפקיד מתבסס על ליווי מלא של מוכר הדירה לאורך כל הבדיקות החשובות שעליו לבצע לפני שייפרד מהנכס, עריכה וביצוע של משא ומתן מול הצד של הקונים לגבי מחיר, תיקון ליקויים ונזקים, עריכת הסכם המכר (שמגן על המוכר ומבטיח את זכויותיו), ביצוע תכנון מס ועריכת שומת מס עצמית למטרת תשלום מס השבח וכמובן ווידוא של השלמת התהליך ומסירה תקינה של הדירה עצמה לקונים.
אחת הפעולות החשובות הנוספות שמתבצעות עם מכירת הדירה, נוגעת למצב שבו הקונה לוקח משכנתא. הדבר מחייב את המוכר לחתום על טופס מעט מסוכן מצידו הקרוי "כתב התחייבות לרישום משכנתא" שיוגש לבנק של הקונה. מדובר במסמך פורמלי מקובל שיש לחתום עליו בכל מכירה שמתבצעת עם משכנתא ולכן חשוב שעורך הדין יבחן אותה היטב ולעומק ויבצע שינויים מתאימים אם יש בכך צורך, על מנת להגן על האינטרסים האישיים שלכם כמוכרי הדירה.
הקונה – יכול בכלל לקנות?
שוק הנדל"ן בישראל נמצא בזרימה המאפשרת תנועה חופשית גם של מכירה וקנייה של מספר דירות במקביל. אנשים רבים שמוכרים את דירתם מבצעים במקביל לכך קניית נכס אחר ולכן יש חשיבות רבה מאוד למועדי מסירת התשלומים של הדירה הנמכרת וזו של הנרכשת, על מנת שלא ייווצר מצב שבו יש צורך לשלם על הדירה החדשה, אך הכסף מהדירה הישנה (הנמכרת) טרם התקבל. מצב זה אפשרי מאוד ולכן חשוב שיהיה לכם מרווח זמן סביר לכל מקרה שבו הקונה שלכם יעקב או יאחר בביצוע התשלום – דבר שאף עשוי להפר את ההסכם שנחתם בו התחייב בפניכם הקונה למועדי תשלום מסוימים.
על מנת שלא לקחת סיכון, מומלץ לבדוק כבר מהשלב הראשון האם הקונה מוגדר כחייב מוגבל באמצעים (ניתן לבצע בדיקה באתר רשות האכיפה והגבייה) וכן לוודא לפני שחותמים על הסכם המכר, מהי יכולת הפירעון של הקונה, מהו גובה המשכנתא ולבקש לעיין באישור העקרוני למשכנתא שהונפק לו בבנק.
הוצאות ותשלומים במסגרת המכירה
בעוד שהחלק המתוק שבעסקה הוא קבלת התשלום בעבור הדירה הנמכרת, יש לשים לב בקפדנות רבה מאוד לתשלומים שצריך לבצע בעקבות מהמכירה, לרבות מס שבח, אישור על סילוק או גרירת משכנתא, היטל השבחה וכמובן הוצאות נוספות רלוונטיות כמו תיקון נזקים שהתגלו לאחר שהקונה, עורך דינו או מהנדס מטעמו בדקו את הנכס והצד המוכר התחייב במשא ומתן וגם בהסכם המכר לתקן אותם. העלויות רבות ובחלק מהמקרים אף גבוהות ויש צורך לשקול ולתכנן היטב את המשך התנהלותכם הפיננסית בנושא המקרקעין, גם אם אינכם קונים דירה נוספת כנגד המכירה ועוברים לדירת המשפחה או משכירים. עורך דין מכירת דירה יוכל לסייע לכם לבצע תכנון מתאים והוא אחראי גם על מסירת כל המידע בנוגע לתשלומים שעליכם לבצע.
היטל השבחה – מס מהרשות המקומית שמתיר שימוש במקרקעין הנוכחי בתחומי הרשות המקומית. שיעורו של מס זה נקבע לתשלום כאשר שווי הנכס עולה בעקבות אישור תוכנית מתאר, הרחבת בנייה וכו'. התשלום מהווה תנאי לקבלת אישור עירייה המציין כי אין לבעל הדירה חובות והוא רשאי לרשום את הזכויות בטאבו על שמו של הקונה.
מס שבח – מס מדיני שמחושב מהרווח (ההפרש) על מכירת הדירה. מס השבח כולל במקרים מסוימים פטור מתשלום שאפשר לנצל ולמעשה כל אדם שזו דירתו הראשונה יוכל לקבל פטור מלא מתשלום וזאת בתנאי שהדירה שימשה למגורים בלבד וכי המוכר לא ביצע מכירות נדל"ן נוספות בארבע השנים האחרונות. אלו שאינם בעלי פטור זכאים במקרים מסוימים לקיזוז מסכום התשלום: הוצאות שכ"ט עורך דין מכירת דירה, ביצוע מס רכישה ששולם בעבר כאשר נקנתה הדירה, ביצוע דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל, הוצאות על פרסום מכירת הדירה, דמי תיווך עבור מכירת הדירה ועוד.
קבלת הגנה בתהליך המכירה
מכירת דירה היא עסקה כספית גדולה ויקרה, שחשוב לבצע באופן נכון, תוך היכרות עם כל הפרמטרים, התנאים והסיכונים האפשריים לאורך התהליך. באמצעות סיוע משפטי מגורם מתאים שיעמוד לצידכם כמו עורך דין לענייני מקרקעין, תוכלו להבטיח תנאי עסקה אידיאליים וכמובן להגן על עצמכם מפני מצב שבו אתם נאלצים לשלם כספים רבים נוסף על מה שכבר בוצע במסגרת המכירה.
משרד עורכי הדין דניאל ינובסקי עוסק בתחומי המשפט האזרחי ומייצג מוכרים בעסקאות מקרקעין תוך מתן שירות משפטי באיכות הגבוהה ביותר, לפי כללי האתיקה ובהוגנות מלאה ללקוח. עורכי הדין מטעם המשרד יוכלו ללוות את כל הליך המכירה לרבות ביצוע הפעולות השונות שנדרשות, על מנת להבטיח שהמוכר ישלים את התחייבויות מכירת הנכס כמוסכם תוך שהוא מקבל הגנה משפטית מלאה.
צרו קשר עכשיו ואנו נשמח לעזור גם לכם!
