В Израиле, как, впрочем, и везде, в большинстве своем люди склонны экономить и действовать самостоятельно, не прибегая к помощи профессионалов. Конечно, этому очень способствует интернет. Но есть такие серьезные вещи, как, например, продажа квартиры, когда полагаться на себя и те материалы, которые в избытке есть в интернете, довольно рискованно.
И дело здесь в том, что каждый случай индивидуален, и нет гарантии, что случай и рецепт, описанный в интернете, в точности подойдет вам. Ведь в той ситуации, описанной в интернете и, как вам кажется, полностью совпадающей с вашей историей, могут быть ещё множество деталей, о которых просто не рассказано (автор волен писать то, что он хочет и сколько он хочет).
Человек, взявший на вооружение план действий в аналогичной ситуации из интернета, зачастую сталкивается с тем, что обнаруживаются неожиданные детали, о которых в его интернетовском рецепте ничего не было сказано. Человек теряется, он не знает, как поступить (у него сбой программы), не говоря уже о том, что неожиданно образовавшиеся подводные камни могут повлечь за собой незапланированные расходы!
Продажа квартиры – довольно сложная бюрократическая процедура, включающая в себя много пунктов, без которых сделка невозможна, и много препятствий, которые неведомы многим людям, но которые можно спокойно обойти, если за дело берется профессионал.
Чем поможет Адвокат по продаже квартиры
- о всех согласованиях и проверках, которые должны быть выполнены до того, как вы продадите квартиру,
- о необходимых платежах и налогах, а также о том,
- что можно сделать для снижения налога и др.
Предупреждающая заметка и безотзывная доверенность (Эарат Азара и Ипуй Коах бильти хозер)
Пример.
Д. уже заключил договор продажи своей квартиры с покупателем, стороны составили график внесения покупателем платежей, и Д. уже даже наметил планы на эти деньги в соответствии с их графиком. Покупатель, как и положено, внес первый платёж… Но через две недели, когда по договоренности покупатель должен был внести следующую часть платежа, он исчез, найти его или дозвониться было невозможно. Д. подождал еще некоторое время и нашел другого покупателя.
Но оказалось, что совершить новую сделку со своей квартирой он не имеет права, потому что первый, «исчезнувший» покупатель оформил в земельном реестре заметку-предупреждение (Эарат Азара) на своё имя. Это означает, что Д. не имеет права продавать свою квартиру никому, кроме этого первого покупателя или пока он (покупатель) не согласится удалть Эарат Азара (конечно не бесплатно). Все планы Д. рухнули, и образовалась полная неопределенность (когда появится этот покупатель, появится ли он вообще, и когда он рассчитается с Д.).
Эарат Азара — это запись в документе, в земельном реестре собственности, которая определяет кому принадлежит указанная в документе (Несах Табо) недвижимость и кто может ей распоряжаться.
Государство понимает, что может возникнуть ситуация, когда человек заинтересован в покупке определенной квартиры и находится в процессе оформления сделки купли-продажи этой квартиры с её владельцем. Но вдруг оказывается, что эта квартира уже находится в завершающей стадии продажи другому покупателю, о котором никто не знал. Поэтому законодательство Израиля позволяет каждому покупателю записывать заметку предупреждения (Эарат Азара) и, таким образом, защищать себя.
Поэтому уже на первом этапе процесса продажи собственности адвокат склоняет покупателя оформить безотзывную доверенность на продавца (Ипуй Коах бильти хозер), в соответствии с которой будет возможность удалить заметку-предупреждения (Эарат Азара), если таковая будет оформлена в пользу покупателя. Обычно, для лучшей сохранности, адвокат хранит эту доверенность у себя. Такая доверенность защищает продавца от нарушения договора (вот чего не хватило Д. для выполнения договора и продажи квартиры).
Использование адвоката по продаже квартиры для защиты прав продавца
Роль адвоката по недвижимости в процессе продажи квартиры – это сопровождение продавца на всех этапах сделки, в том числе,
- участие в проверке чистоты сделки во всех государственных инстанциях (банк, земельный реестр и др.),
- проведение переговоров с покупателем относительно цены,
- составления договора купли-продажи, который защищает интересы продавца и гарантирует его права,
- организация исправления дефектов и повреждений в соответствии с договором и подписание документа об отсутствии претензий к состоянию продаваемой квартиры,
- составление графика оплаты стоимости квартиры,
- оплата всех платежей, налогов и пошлин,
- поиск законных способов уменьшить налоги,
- правильная передача самой квартиры покупателям.
Довольно непростая ситуация, когда покупатель берет ипотеку. В этом случае продавец подписывает слегка опасный документ, называемый «залоговое письмо для регистрации ипотеки» (Ктав итхайвут ле ришум машканта), которое должно быть отправлено в банк покупателя. Адвокат должен глубоко и тщательно проанализировать ситуацию, чтобы это залоговое письмо было составлено без ущемления интересов продавца.
Рынок недвижимости в Израиле позволяет свободно покупать и продавать несколько квартир одновременно. Многие люди продают свою квартиру и, одновременно, приобретают другую недвижимость. Поэтому большое значение имеют сроки платежей проданной квартиры и квартиры приобретённой, чтобы не создавать ситуацию, когда надо заплатить за новую квартиру, но деньги от старой квартиры (проданной) ещё не получены.
Это очень распространенная ситуация, поэтому адвокат по недвижимости внимательно изучает реальные возможности покупателя и учитывает их при составлении договора: его задача — предусмотреть разумный временной интервал для любого случая, чтобы задержки с платежами не было вообще, или они были минимальными.
Чтобы не рисковать, рекомендуется с первого этапа проверить, не определяется ли покупатель как должник с ограниченными средствами и какова его способность оплаты, а также узнать сумму ипотеки и попросить пересмотреть подтверждение на ипотеку, выданную ему в банке.
Расходы и платежи в рамках продажи
В то время, как самой сладкой частью сделки является получение оплаты за продаваемую квартиру, следует уделить очень пристальное внимание попутным платежам:
- налог на продажу,
- подтверждение снятия или переноса ипотеки,
- налог на право на недвижимость,
- устранение дефектов, возможно, ремонт (если в договоре прописаны определенные требования к состоянию продаваемой квартиры).
Затрат много, зачастую, они довольно значительные. Адвокат по продаже квартиры может помочь вам в планировании, а также несет ответственность за предоставление всей информации о необходимых платежах. Это позволяет действовать спокойно, по намеченному сценарию, в установленном и согласованном графике. Адвокат обеспечивает вам законную сделку, предотвращает непредвиденные ситуации (он просто умеет предвидеть) и защищает продавца от незапланированных расходов.
Налог на продажу квартиры (Мас Шевах)
Налог на продажу (Мас Шевах) – это государственный налог, рассчитываемый исходя из прибыли, полученной от продажи квартиры. В некоторых случаях удается получить полное освобождение от уплаты этого налога или получить снижение суммы платежа. Освобождение от налога на продажу квартиры (мас шевах) предусмотрено при соблюдении одновременно следующих 3-х условий:
- у человека это его первая квартира,
- квартира использовалась только для жилых целей,
- продавец не совершил никаких других сделок с этой квартирой за последние полтора года.
Освобождение от уплаты Мас Шевах или снижение суммы налога на продажу — это, обычно, заслуга адвоката. Адвокат по недвижимости должен предоставить налоговым органам веские законные аргументы (например, документ об оплате налога на покупку квартиры, уплаченный в прошлом; доказательство соответствующей платы в управлении земельных ресурсов Израиля (Табо) и т.д.).
Налог на право на недвижимость (Эйтель Ашбаха)
Налог на право на недвижимость (Эйтель Ашбаха) – это налог местных органов власти, разрешающий использование земли в районах местной власти. Оплата этого налога является условием получения разрешения муниципалитета, в котором указывается, что у владельца квартиры нет долгов, и он может зарегистрировать права в земельном реестре (Табо) на имя покупателя.
Юридическая защита при продаже квартиры
Наш адвокатский офис специализируется на гражданском праве и, в том числе, предоставляет юридические услуги самого высокого качества в сфере полного сопровождения продавцов недвижимости в Израиле.
Адвокаты нашего офиса имеют опыт в сфере недвижимости, что позволяет обеспечить достойную юридическую защиту нашим клиентам.
Мы приглашаем вас ознакомиться с дополнительной информацией на тему недвижимости на нашем сайте:
- Адвокат по аренде квартиры в Израиле
- Адвокат по пнедвижимости в Израиле
- Проверка контракта аренды квартиры в Израиле
- Предварительные проверки при покупке квартиры от подрядчика — каблан
- Адвокат по покупке квартиры в Израиле
* Данная статья не является юридической консультацией и освещает лишь некоторые аспекты касательно продажи недвижимости в Израиле.
