Оставить сообщение адвокату

Адвокат по аренде квартиры

Многие люди в какой-то момент жизни снимают квартиру. Причин для этого множество:

— процесс учебы в другом городе,

— временная работа далеко от дома,

— путешествие или отдых,

— проживание с партнером при отсутствии собственного

  жилья.

— экономические соображения: дешевле платить

  арендную плату, чем выплачивать ипотеку…

и множество других.

Адв. Даниэль Яновский
Адв. Даниэль Яновский

В любом случае каждый арендатор подписывает с владельцем квартиры определенный договор, который закрепляет «правила дома» и определяет области ответственности арендатора и арендодателя:

— срок аренды квартиры,

— размер арендной платы и сроки её внесения,

— правила содержание квартиры (поддержание чистоты

  и порядка, устранение возможных возникающих

  неполадок, ремонт и др.),

— порядок продления/расторжения договора

и др.

Несомненно, в интернете можно легко найти примеры (варианты) договоров аренды, которые владелец квартиры сможет использовать для составления собственного договора аренды. Но  будьте осторожны! Очень трудно предусмотреть все неожиданности и непредвиденные обстоятельства, которые могут произойти при проживании арендаторов в вашей квартире. А значит трудно предусмотреть и какие-либо контрмеры для защиты вашей собственности и минимизации неприятных последствий неожиданных обстоятельств…

Например:

В договоре аренды не была прописана обязанность арендатора в случае ухудшения состояния квартиры и имеющегося в ней имущества в конце срока аренды произвести косметический ремонт, в том числе заделать (ликвидировать) все сделанные им отверстия в стенах, а также восстановить или оплатить причиненный ущерб имуществу. В  результате арендатор «с чистой совестью (ведь он же ничего не обязан!)» съехал и оставил квартиру следующему квартиранту в ужасном, запущенном состоянии. Владелец квартиры был вынужден за свои деньги делать ремонт и восстанавливать квартиру.

Не съеду, что сделаешь?

Что происходит, когда арендатор отказывается покинуть квартиру, в которой он жил? Это относительно распространённое явление, когда арендатор «поселяется» в квартире арендодателя надолго, а после срока окончания договора аренды вообще отказывается покинуть помещение. Причины, по которым это происходит, могут быть разные:

— новое жилье, куда арендатор намеревался переехать,

  не готово,

— затяжной конфликт с арендодателем и желание

  «отомстить» ему, и даже

— желание завладеть собственностью арендодателя.

Закон и правовая система не позволяют арендодателям самостоятельно выселять арендаторов из квартир. Выселить человека даже из арендованной квартиры можно только по решению суда. А  кто грамотно подготовит все документы, составит и подаст иск в суд и защитит ваши интересы на судебном заседании? Конечно, вам нужен адвокат по недвижимости.

Но даже когда арендодатель получает от суда законный приказ арендатору освободить жилье, и арендатор съезжает, то нередко арендодатели обнаруживают полное разрушение в квартире, включая разрушение стен, потолка или пола, резку водопроводных труб и электрических проводов, выкорчевывание розеток и выключателей освещения и т.д.

А закон старается побеспокоиться об арендаторе и даже склоняется на его сторону, особенно если он (арендатор) определен как человек с «ограниченными средствами» или находится в процессе банкротства. Закон и правовая система видят арендатора как слабую сторону, нуждающуюся в защите. А защитить интересы арендодателя при таком раскладе под силу только опытному адвокату по недвижимости.

Защита имущества арендодателя

Договор аренды должен содержать полную информацию обо всех вещах, которые находятся в квартире, включая бытовую технику, кондиционеры, шкафы, посуду, светильники и т.д. и, конечно же, мебель, если есть. Любой стандартный договор аренды из интернета или заимствованный у друзей или знакомых не может учесть все детали и тонкости конкретно вашего объекта, что, в свою очередь, может вызвать более тяжёлые и непредсказуемые расходы в будущем (ведь содержание квартиры может очень легко удивительными образом исчезнуть!). Вот, в том числе, почему мы рекомендуем составление договора аренды доверить опытному адвокату по недвижимости.

 

Права арендатора

Здесь речь идёт о стороне, которая считается более «уязвимой» в сделке. И эта более уязвимая сторона – это арендатор, поскольку арендатор платит аренду  и подчиняется условиям арендодателя. Если арендатор хочет улучшить, преобразовать арендованную квартиру с целью повышения её комфортности (например, добавить  навес на балконе, или установить душевую кабину, установить дополнительные электрические розетки и провести кабельное телевидение и интернет и т.п.), то каждый пункт он должен согласовать с арендодателем. Целесообразно оговорить все тонкости и нюансы этого преобразования (масштабы преобразования, материалы, которые будут использоваться, стоимость работ, кто и сколько оплачивает и т.д.). Кроме того, в договоре аренды полезно заранее предусмотреть

— необходимость возмещения арендатором ущерба, который может случиться (например, арендатор сломал кровать, или собака арендатора сильно поцарапала дверь, погрызла мебель и др.). ,

— оформить страховку на случай обстоятельств непреодолимой силы  (форсмажор), например, пожар, или если силы природы причинили ущерб квартире в виде влажности, плесени и пр., или соседи затопили вашу квартиру, или по вашей вине была затоплена квартира этажом ниже и т.д.

Опытный адвокат по недвижимости составит вам такой договор аренды, который позволит вам избежать многих проблем и позволит вам получать удовольствие от спокойного проживания в арендованной квартире.

Меняющийся мир недвижимости

На рынке недвижимости Израиля происходит множество изменений. Это очень динамичный рынок. Очень распространено такое явление, когда арендатор сам сдает в аренду своё арендованное помещение другому арендатору. В России это явление называется субаренда, в Израиле – саблет. Особенно часто арендаторы «саблетуют» в летние месяцы. Т.е. арендатор временно сдаёт в аренду свою арендованную квартиру (от нескольких дней до нескольких месяцев) другому арендатору по собственной инициативе, не сообщая об этом владельцу квартиры. А это прямое нарушение условий договора аренды, которое ведет к нарушению доверия владельца квартиры в отношении арендатора и может нанести серьёзный ущерб самой квартире или “саблетателю”.

Одно дело, если по условиям договора аренды у арендатора есть такое право – право на саблет. Но зачастую, особенно если к составлению договора аренды не привлекался профессиональный адвокат по недвижимости, в договоре аренды об этом ничего не сказано. И хорошо, если в результате саблета ничего не произошло, ничего не было сломано и не причинен ущерб помещению. Но никто от этого не застрахован! В Израиле известны много противоположных случаев.

Так, например, случилось с Ор, владелицей квартиры в Рош-Хаайн. Придя проверить свою квартиру, которую она сдала в аренду, Ор обнаружила, что в ней живёт совсем другая незнакомая молодая женщина, которой не является арендатором. Кроме того, оказалось, что эта женщина случайно разбила большое скользящее окно в доме. Ор попросила её освободить квартиру, но предварительно отремонтировав окно. Женщина отказалась и освобождать квартиру, и ремонтировать окно, поскольку уже оплатила свою проживание в ней за несколько месяцев  вперед и ни про какие ремонты они с её непосредственным арендодателем не договаривались. Ор обратилась в суд и получила отказ, поскольку в договоре аренды ничего не было прописано про допустимость саблета и, тем более, об условиях саблета.

Зафиксированы случаи, когда арендованная квартира используется арендатором не для жилья, а для других целей. И опять же, если в договоре аренды не было прописано, для каких целей может использоваться арендуемое помещение, то и никаких претензий у арендодателя быть и не может. Так, известны случаи почасового саблета арендованной квартиры многочисленным арендаторам для проведения разовых сделок. И ещё, ставший знаменитым случай, когда арендаторша превратила квартиру в приют для многочисленных животных (животные были в ужасных условиях, пока соседка не узнала об этом и не пожаловалась).

Наверное, вышеизложенных примеров уже достаточно для того,  чтобы понять, как важно

— грамотно составить договор аренды,

— оговорить как можно больше возможных различных ситуаций,

чтобы избежать неожиданностей и обеспечить спокойное, комфортное и бесконфликтное проживание в арендованном жилье.

 

Кроме того, в связи с тем, что наша жизнь очень динамична, и многое быстро меняется, в том числе меняется и законодательство в части аренды жилья, необходимо периодически наведываться в вашу собственность, особенно, если у вас долгосрочный договор аренды, общаться с арендатором, быть в курсе, что происходит в вашей квартире, и при необходимости корректировать договор аренды в соответствии с духом времени, изменениями в законодательстве и происходящими изменениями в жизни самого арендатора.

И, поверьте, стоимость услуг адвоката по аренде недвижимости гораздо ниже тех финансовых (не говоря уже о моральных) затрат, которые поможет избежать продуманный профессионально составленный договор аренды, адаптированный конкретно к вашему случаю.

 

Наши адвокаты по недвижимости  имеют опыт в этой сфере, и готовы вам помочь.

 

* Данная статья не является юридической консультацией и освещает лишь некоторые аспекты касательно сделок с недвижимостью в Израиле.

Оставить сообщение адвокату

Leave a Reply