Адвокат по покупке квартиры – это адвокат по недвижимости, который представляет сторону покупателя перед продавцом (владельцем квартиры или самим подрядчиком). Это человек, который имеет опыт в сделках с недвижимостью в Израиле и сопровождает процесс покупки недвижимости, начиная с этапа переговоров с продавцом и до подписания договора купли-продажи и получения ключа покупателем.
Покупка квартиры — это наиболее значимая и, обычно, самая дорогая у большей части жителей Израиля покупка в жизни. Поэтому многие люди, желая хоть как-то сэкономить, принимают решение не тратиться на адвоката, а заниматься всей процедурой купли-продажи самостоятельно или надеятся на порядочность адвоката по недвижимости со стороны продавца. Конечно, это их право. Мы только приведем несколько примеров, к чему может привести такая экономия.
Случай при покупке квартиры — Пример 1
Супружеская пара купила квартиру у частного лица (со вторых рук, не новую), получила ключи, и неожиданно обнаружила, (хорошо, что не успели переехать), что в квартире нет ни одной розетки, нет выключателей и нет кухонных шкафов. А всё это было, когда они смотрели квартиру, подписывали договор и платили деньги! Да только в договоре не было перечня мебели и мелочей, которые должны быть в продаваемой квартире. Вот продавец и забрал все, что только можно было. И никаких претензий ему не предъявишь!, А покупателю пришлось за свои деньги покупать и устанавливать розетки, выключатели и кухонные шкафы, да ещё и делать ремонт после такого разорения квартиры. В итоге и стоимость квартиры непредвиденно существенно возросла относительно договорной цены, и срок переезда пришлось отложить, не говоря уже о потраченных нервах…
Случай при покупке квартиры — Пример 2
Пенсионеры купили небольшой домик в деревне по очень хорошей цене. Радости не было предела, пока через какое-то время их не поставили в известность, что на этом месте будут строить дорогу, и их дом подлежит сносу. Оказалось, что дом был построен без разрешения муниципалитета на строительство, а значит он имеет статус самовольной постройки. Дом будет снесен, и никакой компенсации они не получат. И никакие адвокаты теперь уже ничем помочь не смогут.
Такие сценарии и многие другие приходят в суд каждый год, и большинство из них – результат экономии на адвокате по недвижимости.
О важности роли адвоката в процессе покупки квартиры
Еще до составления договора купли—продажи квартиры адвокат по недвижимости проводит всестороннюю проверку на предмет чистоты сделки, в том числе он проверяет
- удостоверение личности продавца,
- все его (продавца) права на недвижимость (наличие регистрации квартиры в земельном реестре или регистрации земельного участка в муниципалитете),
- оплачена ли аренда за пользование земельным участком (если он не в собственности),
- наличие ипотечного кредита на эту недвижимость,
- есть ли другое лицо, имеющее права на эту недвижимость,
- есть ли у продавца долги муниципалитету или местному совету за эту продаваемую недвижимость и др.
Адвокат по покупке квартиры также проинформирует покупателя обо всех расходах, связанных с процессом покупки, включая оплату налога на покупку или подключение к счётчикам воды и электроэнергии (если квартира является новой, от подрядчика) и сможет, в большинстве случаев, планировать и рекомендовать законные способы снижения налогов и других платежей.
Так, например, человек, который покупает вторую квартиру, должен заплатить за неё высокий налог на покупку (на сегодняшний день – 01/2019, налог на вторую квартиру, цена которой ниже 5,093,535 шек. составляет 8% от стоимости квартиры). Но если он продаст свою первую квартиру в течение года и проинформирует налоговое управление об этом через своего адвоката по недвижимости, он будет иметь право на полное освобождение от налога.
Адвокат по недвижимости информирует своего клиента об этом и ещё о многих вещах, которые чрезвычайно важны, которые минимизируют дополнительные расходы и которые мало кому известны, если вы не специалист в этой области.
И если не будет выполнен хотя бы один пункт проверки чистоты сделки, или проверка будет сделана поверхностно и некачественно, то покупатели могут попасть в очень тяжелые ситуации.
Пример мошенничества при покупке квартиры
Супруги очень удачно купили полностью меблированную и укомплектованную квартиру, как говориться, «заезжай и живи!». Всё есть, вплоть до посуды и всех бытовых мелочей. А через 3 месяца выяснилось, что эта квартира была им продана с большим коварством по поддельным документам мошенником, который даже не был собственником этой квартиры.
Просто мошенник знал заранее о предстоящей длительной поездке настоящего владельца квартиры за границу. Он проник в квартиру, поселился, дал объявление о продаже по очень привлекательной цене. Естественно, покупатели нашлись очень быстро! Выдал себя за хозяина квартиры, которому срочно надо продать квартиру и некогда заниматься реализацией мебели и всей утвари. Поэтому цена была назначена ниже рыночной, а сроки оформления сделки — очень короткие. Вот покупатели и «повелись»… А мошенник получил деньги и исчез.
Что было потом, когда вернулся настоящий хозяин квартиры, можно не рассказывать…
Если бы пара наняла адвоката по покупке квартиры, этого бы не случилось.
Договор о продаже — критический этап в процессе покупки
Договор продажи – это юридический документ, который закрепляет и узаконивает сделку купли-продажи квартиры, и он должен включать в себя все аспекты этой сделки:
- удостоверения личностей покупателя и продавца,
- полный адрес квартиры,
- что останется в ней после продажи (включая электрические розетки, кухонные шкафы,душевую кабину, навес на балконе от солнца и т.д.),
- полная информация о порядке расчета и налоговых платежах,
- дата передачи ключей от квартиры,
- порядок устранения продавцом дефектов и неисправностей в квартире и многое другое.
Именно адвокат по недвижимости знает все тонкости и детали, которые необходимо оговорить в договоре, чтобы максимально защитить вас от всевозможных непредвиденных расходов и неприятностей.
На первом этапе готовится черновик договора. Стороны тщательно изучают его и вносят свои поправки. С учетом всех замечаний и поправок обеих сторон составляется окончательный договор (теперь он устраивает и покупателя, и продавца), и они, покупатель и продавец, его подписывают. С этого момента ничего изменить уже нельзя. Поэтому так важно обдуманно и грамотно составить договор и, по возможности, ничего не забыть, не пропустить и не упустить.
Что еще должен проверить адвокат?
Адвокат по покупке квартиры проверяет наличие всех необходимых разрешений для вашего дома, в котором вы покупаете квартиру, в том числе разрешение на строительство дома и комплексную инженерную проверку (с целью выявления недостатков или дефектов, которые надо будет устранить). Кроме того, адвокат проверяет, нет ли задолженностей у продавца по оплате коммунальных услуг, электричества и т.д., чтобы эти долги не перешли на покупателя.
Наша юридическая фирма предлагает вам услуги в решении всех вопросов, связанных с приобретением квартиры.
Мы приглашаем вас ознакомиться с дополнительной информацией на тему недвижимости на нашем сайте:
- Адвокат по аренде квартиры
- Адвокат по продаже квартиры
- Проверка контракта аренды
- Предварительные проверки при покупке квартиры от подрядчика — каблан
- Адвокат по недвижимости в Израиле
Адвокаты нашего офиса имеют опыт в этой сфере, и готовы вам помочь! Обращайтесь!
* Данная статья не является юридической консультацией и освещает лишь некоторые аспекты касательно покупки недвижимости в Израиле.
